Afin de désengorger les tribunaux de « milliers de dossiers »,
le président de la CNCJ Benoît Santoire propose que la profession s’empare de
la procédure de recouvrement des charges de copropriétés impayées ainsi que de
la vente forcée des saisies immobilières. Les magistrats seraient ainsi
exemptés des audiences d’adjudication, « très chronophages ».
Les commissaires de justice pour
désengorger les tribunaux sur les sujets immobiliers ? Le 20 mars dernier,
la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ) organisait un point
presse pour présenter une série de mesures pensées par la profession, destinées
à endiguer la crise du logement.
À l’approche de la fin de la
trêve hivernale le 31 mars prochain, le président de la chambre Benoît Santoire
a d’abord dévoilé quelques chiffres éloquents. Parmi les données les plus
notables, une hausse « significative » des abandons de
logement en 2024, avec 5 350 constats, soit une hausse de 8 % par
rapport à 2023.
« Les locataires
partent sans remettre les clés et sans prévenir les propriétaires », a
expliqué le président de la Chambre. Un phénomène qui s’observe d’ailleurs
beaucoup plus en province que dans les grandes villes, et s’accompagne d’une
problématique : un retour retardé du logement sur le marché de
l’immobilier, engendrant de potentielles difficultés financières pour le
bailleur.
Une procédure de reprise simplifiée
des logements abandonnés
L'instance représentative a ainsi proposé de simplifier la procédure de reprise d’un logement abandonné – instaurée
dans la loi du 22 décembre 2010 – qui évite une procédure traditionnelle
d’expulsion plus longue, en raccourcissant le délai accordé au locataire pour
justifier de l’occupation du logement après la mise en demeure, d’un mois à 15
jours. En cas de non justification, le propriétaire pourrait alors pénétrer
dans le logement et récupérer les clés plus tôt, développe le président de la
chambre.
Dans ce même objectif et afin
d’alléger la charge des tribunaux « qui pourraient se consacrer à
d’autres tâches », la chambre propose d’aller plus loin en défendant
l’institution d’une procédure déjudiciarisée qui passerait par la suppression
de l’obtention d’un titre exécutoire via l’intervention d’un juge. Cela aura
également pour effet de fluidifier la procédure grâce à l’absence de suspension
d’exécution pendant le délai de contestation du locataire.
Autre axe d’amélioration évoqué
par Benoît Santoire : le rendu « sur minute » de l’ordonnance
exécutoire de constatation d’abandon du juge du contentieux. Cette mesure éviterait
l’ouverture d’un nouveau délai d’un mois après la signification de l’ordonnance
du juge à la dernière adresse connue du locataire parti, et permettrait là
aussi de rendre les clés plus rapidement au propriétaire.
« L’idée est de
réduire les délais, car mis bout à bout, la reprise des logements abandonnés
peut durer entre 6 et 7 mois », a illustré le président, qui imagine
également étendre la procédure de reprise aux biens meublés, aujourd’hui en
dehors du périmètre.
Déjudiciariser le
recouvrement des charges impayées
Benoît Santoire a par
ailleurs indiqué travailler avec les avocats sur le sujet de la saisie
immobilière, procédure judiciaire d’exécution forcée « la plus
contraignante » et sur laquelle ces professionnels travaillent
beaucoup. « Nous proposons de décharger les juridictions et de sortir
les immeubles de la vente forcée du tribunal, mais toujours sous le contrôle du
juge. »
Les commissaires de justice
pourraient donc se charger de la vente de l’immeuble saisi, tout en cherchant à
en tirer le meilleur prix, « ce qui peut servir celui qui est en difficulté », a souligné le président de la chambre. D’autant que
les audiences d’adjudication, « très chronophages » pour les
magistrats, a-t-il pointé, ne relèvent pas de la mission première du
juge.
Côté recouvrement des charges
de copropriétés impayées, là encore les commissaires de justice pourraient avoir
un rôle à jouer. En effet, les magistrats font face à des « milliers de
dossiers » dans ce cadre, dossiers dont le nombre a bondi l’an dernier
pour atteindre 1 million de copropriétaires et 800 000 copropriétés
confrontés à des problèmes de trésorerie, a justifié Benoît Santoire.
« Or, une copropriété
qui ne peut plus payer son assureur, en cas de sinistre, c’est la catastrophe ».
Malgré les relances, a-t-il martelé, « les gens ne paient pas ».
Ce qui met en difficulté toute la copropriété, selon le président de la CNCJ.
Une procédure déjudiciarisée
et simplifiée du recouvrement de ces charges serait donc la solution, à en
croire l’instance représentative. « Déjudiciarisée, certes, mais
toujours sous le contrôle du juge », a rassuré, de son côté, le
vice-président Régis Granier. « À tout moment de la procédure, le
débiteur peut saisir le magistrat. »
Et Benoit Santoire de
développer : « On pourrait imaginer que le commissaire de justice puisse
délivrer une sommation de payer au copropriétaire défaillant, et qu’à l’issue
d’un délai d’un mois, s’il n’a pas régularisé son arriéré, que nous puissions
être en mesure d’établir un titre exécutoire et le signifier au copropriétaire
qui peut toujours le contester devant le tribunal. »
Une proposition déjà avancée
par la chambre et reprise par des députés quelque temps avant la dissolution
qui a chamboulé les travaux. Mais Benoît Santoire s’est voulu positif :
« Les débats parlementaires devraient reprendre sur ces sujets. »
Le congé pour vente à la charge
des commissaires de justice ?
En
matière de baux d’habitation, enfin, la CNCJ propose un passage obligatoire par
le commissaire de justice. « Le congé, qui est un enjeu important sur
une vente, doit obéir à un formalisme très strict imposé par la loi et la
jurisprudence » a détaillé Régis Granier.
Cet
acte technique peut rapidement se retrouver caduque à la suite d’une erreur, par
exemple une mention erronée du montant du prix de vente qui inclut les frais de
l’agence alors qu’ils ne devraient pas être compris, a illustré le
vice-président.
L’oubli
de la notice d’information à joindre au congé, obligatoire depuis peu, constitue
également un élément d’irrecevabilité du congé. Le locataire peut alors décider
de ne pas quitter le logement, entrainant des démarches pour le bailleur d’une
procédure d’expulsion, une saisie du tribunal et des délais supplémentaires.
Rendre obligatoire la
signification par acte de commissaire de justice du congé pour vente
permettrait ainsi de sécuriser
juridiquement le bailleur, d’avoir plus d’effet sur un locataire qui refuserait
de partir d’un logement finalement mis en vente, mais également « de
vider une grande partie du contentieux aujourd’hui présent devant les tribunaux
en cette matière ».
Enfin,
la chambre appelle à légiférer sur la question du cautionnement qui n’a
aujourd’hui aucun cadre juridique. « Aujourd’hui, on ne sait pas pour
combien de temps un garant s’engage, pour quel montant. Il faudrait, je crois,
créer un modèle type, alléger le formalisme et supprimer les mentions
manuscrites », a préconisé Benoit Santoire.
L’idée
serait également, dans le cas d’impayés, d’étendre la possibilité de procéder à
des mesures conservatoires sans autorisation du juge à l’encontre d’un
garant, dès lors que le bailleur se prévaut d’un acte de cautionnement du
locataire d’un bail d’habitation. En un mot, « il faut clarifier »,
a insisté le président de la CNCJ.
Ces propositions, déjà
communiquées au ministre de la Justice, seront prochainement discutées avec la
ministre du Logement, Valérie Létard.
Allison Vaslin